Novità dal sole 24 ore per le compravendite

Com'è ormai noto il 1° luglio è scattato l'obbligo per i venditori di immobili di consegnare ai compratori al momento del rogito, oppure anche successivamente previo accordo tra le parti non essendo ciò previsto legislativamente a pena di nullità del contratto di vendita, l'attestato di certificazione energetica (ACE) dell'immobile compravenduto, ai sensi dell'articolo 6, comma 1-bis, lettera c) del d.lgs. n.192/2005, come successivamente modificato dal d.lgs. n.112 del 2008.

Detto certificato va ad ampliare il novero dei documenti (permesso di costruire, certificato di abitabilità), relativi alla proprietà ed all'uso della cosa venduta che, ai sensi dell'art. 1477 cod. civ., il venditore deve consegnare al compratore.

Pertanto, la mancata consegna dell'ACE, se è vero che non rende la vendita invalida, legittima tuttavia l'acquirente a domandare la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore , ai sensi del combinato disposto degli artt. 1477-1453-1455 cod. civ., in quanto è interesse del compratore acquisire la proprietà di un bene conforme alla normativa vigente anche in materia di efficienza energetica, per i rilevanti risvolti fiscali (oltre che in materia di urbanistica/edilizia su cui si concentra in particolare l'attenzione dell'acquirente, nonché del notaio rogante per i connessi profili di responsabilità civile professionale), con conseguente diritto dell'acquirente alla restituzione del prezzo versato ed al risarcimento dei danni subiti , sia patrimoniali, costituiti in linea teorica dall'interesse negativo (danno emergente: spese e perdite connesse strettamente con le trattative, ad es. spese di viaggio e di corrispondenza; lucro cessante: vantaggio che l'acquirente avrebbe potuto procurarsi con altre contrattazioni) e dall'interesse positivo (vantaggi che si sarebbero conseguiti e danni che si sarebbero evitati qualora non fosse stato posto in essere dalla controparte l'evento impeditivo del rapporto) che non patrimoniali (morali, per la sofferenza contingente patita) eventualmente subiti.
La risarcibilità delle voci di danno descritte dovrà essere naturalmente valutata con riferimento al singolo caso concreto.

Altro profilo di rischio per il venditore è costituito dall'eventualità che nella prassi venga accolta un'interpretazione estensiva dell'art. 15, comma 7, del d.lgs. n. 192 del 2005, tale da ricomprendere anche costui, oltre al costruttore dell'immobile, tra i soggetti passivi della sanzione amministrativa pecuniaria, da 5.000 a 30.000 euro, derivante dalla mancata consegna al proprio avente causa (proprietario secondo il dato letterale ed acquirente secondo l'interpretazione estensiva) dell'originale della certificazione energetica.

Fonte: Professionisti24