La casa

Il mattone è sempre il mattone, il mattone non tradisce mai, non c'è migliore
investimento del mattone, i ritorni da rendite sul mattone sono certi e
costanti nel tempo : sono solo alcuni stralci di titoli di giornali, di voci
raccolte tra la gente e nei più svariati ambienti.

La casa, insomma, è ancora il bene più amato dagli italiani, essa
rappresenta un investimento, un bene concreto, ma sopratutto, al di là di tutte
le considerazioni economiche, è una sicurezza.

L'abitazione di proprietà è il posto confortante da cui non si potrà
essere allontanati, il rifugio sicuro, nel quale ci si può sbizzarrire a
piacimento con modifiche e migliorie, è il bene che si tramanda di padre in
figlio come reale e concreta rappresentazione del risparmio accumulato e dei
sacrifici fatti anche per loro, ecco perchè la casa rappresenta molto di più
del suo valore commerciale.

L'11 Settembre 2001 ha segnato, come già noto, una sensibile inversione
di rotta degli investitori abituali e non nella scelta degli indirizzi sicuri
dadare ai propri investimenti.Fino a quel momento i mercati azionari avevano
svolto una funzione catalizzatrice per quasi tutti gli investitori, c'era la
febbre da borsa, la corsa all'acquisto di titoli dai fondamentali più

o meno sconosciuti perchè comunque rappresentavano un

crescendo di guadagni.

Dopo tale data l'investitore, che prima guardava solo con marginale
curiosità al mattone inteso come investimento e solo quando lo riteneva
indispensabile per soddisfare le esigenze personali, si è affacciato al mercato
degli acquisti immobiliari con sempre maggiore attenzione, ha iniziato a
considerarlo un bene rifugio come l'oro, ma ancora di più a preferirlo in modo
tangibile, appagante e decisamente alternativo al caos dei mercati azionari.

Ma a parte l'11 Settembre l’investimento in immobili ha da sempre
costituito il modo ottimale per mettere al riparo i propri capitali da erosioni
svalutative e da investimenti sui mercati finanziari, anche se la continua fase
di incertezza riconducibile al totale deterioramento del quadro

macroeconomico internazionale degli ultimi anni, ha contribuito in

maniera decisiva a ridare impulso ai mercati immobiliari da sempre

apprezzati come alternative rifugio.

La crescente domanda, spesso dettata dalle ansie e dalle paure di
vedere sfumare a poco a poco i propri risparmi, ha generato un interesse
talmente alto da far lievitare i prezzi in alto, Altre volte abbiamo colto la
sensazione che da parte dei venditori ci fosse solo la speranza di incassare
importi davvero impensabili fino a pochissimi anni fa, anche se il mercato
della Capitale ha sempre avuto dei prezzi particolari eche sfuggono ad ogni
criterio di valutazione usuale, in particolar modo per gli immobili di
prestigio ubicati in zone centrali e di particolare interesse storico, Roma è
sempre Roma, il fascino della storia e dei monumenti più belli

del mondo ha da sempre richiamato compratori di immobili da tutte le
parti del pianeta.

Dagli ultimi dati diffusi si evince infatti che circa l’80% delle
famiglie vive in un’abitazione di proprietà, gli impieghi in acquisti
immobiliari sono indubbiamente degli investimenti che assumono particolare
rilevanza in ogni fase congiunturale ed in cui, l'ultima, ha visto via via
diminuire i tassi di interesse applicati dalle bancheper la concessione di
mutui finalizzati all'acquisto della prima casa, interessi e durata in anni che
hanno comportato tempi di ammortamento notevolmente dilazionati

ed accessibili a chiunque.

Le compravendite di unità immobiliari abitative vede coinvolte ogni
anno decine di migliaia di persone, per molti è il coronamento di un sogno e
per altri solo l’occasione di un investimento, in ogni caso si tratta di
acquisti importanti di beni durevoli per eccellenza, che, all'inizio ed anche
successivamente, va gestito ed affrontato con estrema

cautela e preparazione.

Il panorama complessivo delle compravendite immobiliari è purtroppo
disseminato di rischi e pericoli, che possono tradursi in errori o danni
disastrosi, una corretta preparazione ed il seguire semplice regole di
approccio alla compravendita, possono indicare il rimedio per evitarli..

L'intento di queste pagine è proprio quello di aiutarvi a capire alcune
regole e precauzioni da applicare, anche al fine di poter risparmiare fastidi
ed inutili esborsi di denaro, in tutte le varie fasi della compravendita di una
unità immobiliare.

Procedere a piccoli passi

Partire bene per gettare le fondamenta di un acquisto importante, per
molti unico nella vita, quale quello della casa, è molto importante,

prima regola è quella di non fare il passo più lungo della propria gamba.

Sostenere parallelamente tante spese può portare ad un onere

complessivo troppo impegnativo, quindi, prima di pensare a come f

inanziare un acquisto immobiliare, sarebbe meglio fermarsi e guardare

attentamente i vari tipi di bisogni inderogabili della propria famiglia ai

quali bisogna comunque fare fronte, magari destinando a ciascuno di

essi una cifra fissa, e possibilmente organizzare una pianificazione

finanziaria complessiva.

I costi delle abitazioni hanno raggiunto livelli tali che, rapportati
al normale reddito di un nucleo familiare, possono essere sostenuti agevolmente
solo se si dispone di un certo capitale di partenza, altrimenti si corre il
rischio di " soffrire " troppo l'acquisto.

Certo, le banche sono tutte disponibili a concedere prestiti o mutui ipotecari,
ma anche in questo caso se non si dispone di un certo capitale iniziale,
l'onere del rimborso potrà essere molto oneroso

Non possiamo nascondere la meraviglia per la superficialità con cui i privati a

volte acquistano o vendono immobili, con la testa piena di nozioni

di " sentito dire ", senza analizzare ciò che viene loro proposto, con

tutti i relativi oneri fiscali, notarili e dei mutui, senza chiedere informazioni

sul conto di chi vende e , semmai, all'amministratore del condominio, senza

farsi assistere da tecnici specializzati e notai, prima di combinare l'irrimediabile

pasticcio della faciloneria con cui si firma un compromesso

( contratto preliminare di compravendita ) con pagamento della caparra.

Il valore di un immobile

Ogni zona di una città ha un prezzo immobiliare al metro quadrato, esso
rappresenta una stima media dell'incontro tra domanda ed offerta in ogni
specifica zona di riferimento.

Il valore reale di un immobile dipende da diversi fattori, tra i più
importanti : la superficie ( lorda e calpestabile), lo stato di
conservazione, la tipologia e la vetustà dell' edificio, gli accessori , le
pertinenze e le aree comuni, la vicinanza ai mezzi pubblici di trasporto,
ecc.ecc.

E' indispensabile valutare con attenzione ognuno di questi fattori per
determinare se il prezzo dell'immobile che ci viene richiesto è in linea con i
prezzi di mercato e di conseguenza ragionevole.

Vediamone alcuni in dettaglio :

Lo stato di conservazione dell'edificio: la facciata. le condizioni
delle scale, delle aree comuni e dell'atrio, l'età degli impianti lo stato
delle cantine e dei posti auto condominiali, sono davvero

tanti i fattori che possono influenzare il prezzo. Se l'edificio si
presenta in condizioni di scarsa manutenzione e le parti relative agli impianti
ed alla facciata sono degradate, prima o poi ci troveremo

di fronte alla necessità di dover far fronte a lavori di manutenzione

ordinaria o straordinaria, i cui costi possono quantificarsi anche in
diverse migliaia di euro per ogni proprietario. Prima di decidersi ad
effettuare l'acquisto, sarebbe bene tenere in considerazione se queste

spese rientrano nel nostro budget più o meno attuale.

Posizione dell'appartamento: tendenzialmente le unità immobiliari
ubicate ai piani bassi valgono meno di quelle poste ai piani alti, perché sono
più rumorosi ed hanno una luce ed aria minore. Gli attici sono i

più costosi per eccellenza, specie se dotati di ampi terrazzi
perimetrali.

L'esposizione migliore è quella sud-est, ancora meglio se
l'appartamento è esposto su più lati in cui la zona giorno è situata a sud e la
zona notte a nord.

Riscaldamento: è un fattore che incide notevolmente sul valore
dell'immobile.In sua assenza, infatti, il prezzo può scendere almeno

del 10/15%. Ma è importante anche valutare quale tipo di impianto di

riscaldamento è presente : autonomo o centralizzato. Nel primo caso,

infatti, siamo liberi di decidere quanto spendere decidendo quando e

quanto tenerlo acceso durante la giornata; nel secondo, invece,

siamo costretti ad uniformarci alle scelte della maggioranza degli

altri condomini. Il riscaldamento autonomo, a gas è la soluzione

migliore perché permette di pagare esattamente

in base al consumo effettuato.

Ascensore: l'assenza dell'ascensore incide pesantemente sul valore
dell'appartamento, in misura direttamente proporzionale all'altezza del piano.

Portineria: un'altra voce di spesa condominiale non trascurabile, forse
la più alta.Ma in compenso, la presenza di un portinaio conferisce una certa
signorilità all'immobile, ne aumenta la sicurezza, aumentandone quindi il
valore.

Posti auto coperti e scoperti: Crediamo che non servano commenti su
questi accessori che ormai sono diventati praticamente indispensabili in ogni
città.

Le verifiche preliminari

Occorre assolutamente dedicare del tempo a delle verifiche preliminari da
effettuare sull'immobile che avremmo intenzione di acquistare.

E' necessario raccogliere informazioni ed effettuare una serie di
controlli :

La conformità catastale Un documento da richiedere o da farci fornire
dal venditore, oltre ai dati catastali veri e propri contenuti nella

scheda, è la planimetria catastale, la quale dovrà essere conforme

a quanto avete già verificato nel primo sopralluogo. è bene verificare

che la disposizione interna delle camere e dei servizi coincida con

quella riportata sulla piantina.Caso contrario, è indispensabile

ottenere dal proprietario la documentazione inerente alle modifiche

apportate: l'autorizzazione o la concessione edilizia, oppure il

condono edilizio.

Si ricorda che molti abusi edilizi sono state regolarizzati nel corso
della prima metà degli anni 90: il venditore in quel caso deve produrre tutta
la documentazione attestante la richiesta in sanatoria corredata dalle relative
ricevute di versamento ad oblazione.

• La visura ipotecaria

Per evitare brutte sorprese, è buona regola eseguire, o fare eseguire
da agenzie specializzate, SEMPRE una "visura" ipotecaria: è la
consultazione di tutta la documentazione riguardante le proprietà immobiliari
intestate ad una preciso individuo, una sorta di " estratto conto storico"
dell'immobile e della persona. La visura si effettua presso l'Ufficio

dei Registri immobiliari, sarebbe preferibile affidarla ad un professionista

del settore od al proprio notaio di fiducia.

Dalla visura si verifica che il venditore sia effettivamente

proprietario dell'immobile, ed inoltre:

• Il regime familiare

Cioè se l'immobile è posseduto in comunione o in separazione dei beni
(nel primo caso, è necessario che ci sia il consenso scritto alla vendita anche
da parte del coniuge);

• La presenza di OGNI eventuale ipoteca o trascrizioni

Per ottenere un finanziamento il venditore può avere dato in garanzia
l'immobile; in tal caso, prima del rogito occorre ottenere un documento che
attesti la cancellazione dell'ipoteca (in caso contrario

la si riceve in eredità......);

• L'esistenza di eventuali diritti di usufrutto

Se il proprietario ha concesso a qualcuno l'usufrutto dell'immobile,
mantenendone la "nuda proprietà", non sarà possibile godere del bene
fintanto c he questa persona ne avrà l'usufrutto;

• Convenzioni

La convenzione è un accordo tra i condomini, in base alla quale vengono
definite alcune "regole d'uso" degli spazi comuni: ad esempio, la
possibilità di utilizzo del cortile per il parcheggio di macchine o motocicli.
Questi accordi passano in eredità dal venditore al compratore;

• Servitù

La servitù è una forma di limitazione all'uso della proprietà: ad esempio, può
essere necessario garantire il passaggio ai veicoli dei condomini di un
edificio adiacente privo di altre vie d'uscita;

• Impianti

Controllare lo stato di tutti gli impianti a servizio dell'edificio: esempio,
se l'edificio è vecchio, l'impianto elettrico potrebbe non essere stato messo a
norma (con riferimento alla legge 46/90);

• Regolamento e sospesi condominiali

Verificare che il regolamento condominiale non contenga divieti per noi inammissibili:
il caso più frequente è quello di un regolamento condominiale che impedisce ai
condomini il possesso di animali domestici.

Un'altra verifica molto importante è quella relativa alle spese
condominiali decise prima dell'acquisto e non ancora sostenute dal
proprietario, ad esempio il rifacimento delle facciate, oppure spese arretrate,
non ultime quelle relative alla Nettezza Urbana;

• Imposte non pagate

E' assolutamente importante sapere che con l'acquisto di un immobile si
ereditano anche tutte le tasse non pagate dal vecchio proprietario;

• Informazioni finanziarie sul venditore

Se il proprietario è un imprenditore o un commerciante, o una società,
sarebbe bene cercare di ottenere quante più informazioni possibili sul suo
stato finanziario, compatibilmente con i limiti imposti dalla legge sulla
privacy. Si ricorda infatti, che in caso di fallimento, la legge prevede che i
beni del fallito vengano restituiti ai creditori (se il fallimento avviene
entro due anni dalla compravendita anche la casa, per cui l'acquirente
diventerebbe a tutti gli effetti uno dei creditori).

Proposta d’acquisto e caparra

Una volta trovata la casa che fa per noi, ed effettuate tutte le verifiche
possibili a cautela della bontà dell'acquisto, occorre " prenotarla"
per fare impegnare il venditore, possiamo scrivere una proposta irrevocabile,
ossia un impegno all'acquisto con modalità di pagamento e durata .

Una volta sottoscritta per accettazione dal proprietario essa diventerà
legale a tutti gli effetti, non potremo più cambiare idea sul prezzo di
acquisto offerto ed il venditore sarà vincolato con noi.


E' consuetudine versare un acconto ( per dare ancora più valore ed
incisività al vincolo ed ai patti siglati) contestualmente alla proposta
irrevocabile.

Meglio ancora una caparra confirmatoria, i cui effetti sono diversi
dall'acconto:infatti se rinunciamo all'acquisto, il proprietario ha diritto a
trattenere la somma versata come indennizzo; nel caso in cui, invece, fosse il
proprietario a cambiare idea, avremmo diritto al doppio della somma versata.

La parte che rispetta i patti, in alternativa, qualora intenda
concludere a tutti i costi la compravendita, può rivolgersi alla magistratura
per l'esecuzione coattiva del contratto, ovviamente rinunciando all'indennizzo.
L'importo della caparra non è fisso, ma in genere è compreso tra il 10% e il
25% del prezzo complessivo di compravendita.

Un altro tipo di caparra è la cosiddetta caparra penitenziale: è una
somma di denaro prestabilita a indennizzo dell'eventuale recesso. In pratica,
le due parti stabiliscono anticipatamente la possibilità di recedere dal
contratto, escludendo pertanto la possibilità di ricorrere in tribunale.

Più frequentemente la caparra viene versata al momento del compromesso.