La Copertura ad Uso Condominiale, come è Regolamentata? Quali Obblighi per i Singoli Condomini?

La copertura di un edificio condominiale (sia essa lastrico solare o tetto a falde) costituisce una parte comune ai sensi dell'art. 1117 del Codice Civile. L'art. 1102 stabilisce che ciascun condomino può servirsene liberamente, purché non ne alteri la destinazione d'uso e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.

Quando un singolo condomino intende accedere al lastrico o alla copertura per eseguire interventi propri (come l'installazione o riparazione di antenne, climatizzatori, impianti solari o fotovoltaici), sorgono precisi obblighi normativi e legali:

• Preventiva comunicazione all'amministratore: ai sensi dell'art. 1122 e 1122-bis del Codice Civile, il condomino deve comunicare tempestivamente l'inizio dei lavori e le modalità esecutive;
• Idoneità tecnico-professionale e D.Lgs. 81/2008: il condomino che commissiona i lavori assume il ruolo di committente e risponde per colpa nella scelta ( culpa in eligendo ) se affida le opere a soggetti non qualificati o privi di DURC regolare e patente a crediti;
• Utilizzo obbligatorio del sistema anticaduta: l'accesso e il transito devono avvenire nel rispetto dell'Elaborato Tecnico di Copertura (ETC), utilizzando correttamente le linee vita o i dispositivi di ancoraggio permanenti installati e verificati ai sensi della norma UNI 11560 e smi;
• Custodia e integrità dell'impermeabilizzazione: qualsiasi danneggiamento al manto di copertura o alle guaine causato dal passaggio o dai fissaggi comporta la responsabilità patrimoniale diretta del singolo esecutore verso il condominio.

Quanto sopra a livello generale , ma andiamo adesso ad analizzare un caso che è stato oggetto anche di una sentenza emessa dal tribunale di Salerno, più nel dettaglio la n. 4566/2026: la sentenza va a regolare e conciliare il diritto del singolo condomino a utilizzare la copertura per il proprio impianto e le esigenze di conservazione dell’edificio.

Il caso ha riguardato un tema specifico, ossia evidenziare gli obblighi del singolo condominio quando la presenza dei pannelli fotovoltaici interferisce con eventuali lavori a tipologia condominiale da effettuare in copertura

In occasione di un intervento di manutenzione straordinaria che va ad interessare la copertura, il proprietario dell’ impianto FTV può opporsi allo smontaggio dei pannelli FTV?

Così giusto per produrre un testo più snello, cercheremo di andare subito al punto e definire le ragioni di opposizione delle singole parti:

1)L’assemblea condominiale aveva approvato la costituzione di un fondo spese per l’ esecuzione dei lavori in copertura e la relativa nomina di un team tecnico.

2)Il proprietario dell’impianto fotovoltaico riteneva che le decisioni assembleari fossero viziate e che, soprattutto, l’esecuzione dei lavori comportasse un’indebita interferenza con un bene di sua proprietà esclusiva. Decideva quindi di rivolgersi al Tribunale, impugnando le deliberazioni.

Il giudizio finale (per dettagli si invita ad andare a consultare direttamente la sentenza) ha così stabilito:

“Il condomino che installa un impianto fotovoltaico sulla copertura comune non può impedirne la manutenzione e, qualora i lavori di rifacimento del tetto lo richiedano, è tenuto a provvedere a propria cura alla rimozione temporanea dei pannelli, per il tempo strettamente necessario all’esecuzione degli interventi, non potendo l’uso individuale della cosa comune prevalere sulle esigenze di conservazione dell’edificio e sul pari diritto degli altri condomini, ai sensi degli artt. 1102 e 1122-bis c.c.”

Nella sentenza il giudice ha richiamato l’ articolo 1102 del Codice civile, secondo cui ogni partecipante alla comunione può servirsi del bene comune, a condizione di non modificarne la destinazione e di non impedire agli altri partecipanti di utilizzarlo secondo il rispettivo diritto:

“L’art. 1122-bis c.c., nel consentire l’installazione di impianti da fonti rinnovabili a servizio delle singole unità, non deroga a tale principio generale, ma vi si coordina, restando l’uso del singolo contenuto nei limiti del pari uso spettante a tutti i condomini. Da ciò deriva che l’autorizzazione a installare i pannelli non attribuisce al condomino installatore alcun diritto a paralizzare la manutenzione del bene comune : ove l’assemblea deliberi il rifacimento del tetto, il singolo è tenuto, in forza del dovere di solidarietà condominiale, a rimuovere a propria cura le opere realizzate per il tempo strettamente necessario all’esecuzione dei lavori”

A LIVELLO GENERALE E’ QUINDI POSSIBILE AFFERMARE A DIRETTO COLLEGAMENTO DI SITUAZIONI SIMILI CHE:

• il condominio conserva il potere di deliberare i lavori necessari alla manutenzione della copertura secondo le regole ordinarie, senza che il proprietario dell’impianto (qualsiasi esso sia) possa opporsi alla loro esecuzione per il solo fatto che tale impianto possa essere (anche solo parzialmente) rimosso.
• il soggetto (condomino) che ha installato il sistema (o l’impianto in generale) deve cooperare concretamente alla realizzazione dell’intervento, provvedendo allo smontaggio quando ciò sia indispensabile per consentire l’accesso e l’esecuzione delle lavorazioni;
• la rimozione deve però rispondere a un’effettiva esigenza tecnica ed essere temporalmente limitata a quanto necessario per i lavori. Non può essere intesa come un obbligo generalizzato di rinunciare definitivamente all’utilizzo della copertura.

Lo Studio di Architettura Fagioli Giampaolo a Rignano sull'Arno supporta condomini e amministratori nella verifica dei regolamenti condominiali, nella gestione della sicurezza per i lavori in quota, nella redazione di pratiche edilizie e nella redazione o revisione degli elaborati tecnici di copertura.