Mutui

Cos’è un mutuo? E’ il contratto con il quale la Banca (mutuante) consegna ad un soggetto (mutuatario) una determinata somma di denaro e quest’ultimo si impegna a restituire la suddetta somma, oltre agli interessi pattuiti, entro un determinato periodo di tempo. Il mutuo è quindi un prestito a lungo termine – nella maggior parte dei casi varia tra i 5 e i 40 anni - rimborsabile a rate. La rata comprende una quota di capitale e una di interessi (maturati sul capitale prestato secondo modalità concordate dai contraenti). Il mutuo è solitamente assistito da garanzie reali, come ad esempio l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile acquistato che consente al creditore di tutelarsi contro eventuali inadempienze del cliente. Qual è la differenza tra mutuo e prestito personale? Il mutuo è un esempio classico di prestito finalizzato, in quanto può essere concesso solo per determinate finalità: ad esempio, l’acquisto della prima o seconda casa, la ristrutturazione di un immobile, ecc. Il prestito personale, invece, è un finanziamento non finalizzato: una volta ricevuta la liquidità, il cliente non è tenuto ad acquistare un bene o servizio predeterminato. 2. Le finalità del contratto di mutuo Le finalità per le quali i clienti richiedono un mutuo possono essere molteplici: acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione principale (prima casa) o la casa per le vacanze (seconda casa) o addirittura sostituire un mutuo precedentemente stipulato a condizioni economiche non più favorevoli (sostituzione) magari richiedendo un’integrazione di capitale (rifinanziamento). Il mutuo per l’acquisto Il mutuo è tradizionalmente richiesto per finanziare l’acquisto della casa di abitazione; l’importo erogabile in questi casi copre solitamente sino all’80% del valore stimato dell’immobile posto in garanzia, contro il 50-60% previsto per gli uffici. Il mutuo di acquisto è assistito da particolari agevolazioni di natura fiscale se relativo all’acquisto della prima casa. Il mutuo di ristrutturazione E’ un finanziamento a lungo termine richiesto per ristrutturare l’immobile di proprietà. I passaggi per richiederlo sono gli stessi che caratterizzano l’acquisto, con la differenza che alcune banche richiedono informazioni sulle opere da realizzare, i tempi necessari e i costi. I mutui per interventi di ristrutturazione, soggetti a concessione edilizia, godono di un regime fiscale di favore. Il mutuo di sostituzione Il mutuatario che non è soddisfatto delle condizioni del proprio mutuo può rivolgersi ad un’altra banca per ottenere la sostituzione del mutuo originario, a condizioni più vantaggiose. In questo caso la nuova banca eroga una somma che va ad estinguere il finanziamento originario. La sostituzione può essere attuata anche attraverso il meccanismo della portabilità del mutuo di cui all’Art. 8 del DL n. 7/2007 (cd. surroga), convertito con modificazioni nella legge n. 40/2007 (cd. Decreto Bersani). In questo caso i vantaggi per il mutuatario sono molteplici, infatti: - la banca di provenienza non può applicare né penali né costi per l’estinzione del vecchio mutuo - non esiste imposta sostitutiva - le spese e gli oneri notarili sono a carico della banca subentrante. Il mutuo di rifinanziamento Il mutuatario, oltre a sostituire il proprio mutuo originario, può richiedere ulteriore liquidità, che può impiegare per esempio per ristrutturare il proprio appartamento. 3. Le tipologie di tasso Uno degli elementi più importanti del contratto mutuo è la tipologia di tasso applicata. Le principali forme sono: Contratto a tasso fisso : quando la rata del mutuo non varia durante la durata del prestito. Contratto a tasso variabile: quando la rata è legata all’andamento dell’indice adottato come riferimento (es. Euribor, Tasso BCE, etc...). Ogni variazione di tale parametro comporterà, pertanto, riflessi – in aumento o in diminuzione - sull’importo della rata. Contratto misto: quando è prevista durante la vita del mutuo stesso l’applicazione in tempi determinati e successivi, del tasso fisso o del tasso variabile. Per capire quale è il tipo di tasso più adatto alle tue esigenze consulta la sezione “La ricerca del mutuo ideale”. 4. La rata del mutuo Con la stipula del mutuo il mutuatario si impegna a restituire alla banca la somma finanziata, oltre agli interessi pattuiti, con la frequenza concordata (mensile, trimestrale, ...): si parla infatti di pagamento della rata del mutuo. Attraverso tale pagamento il mutuatario: - restituisce una parte del denaro preso in prestito (cd. Quota Capitale) e - paga gli interessi sul capitale da rimborsare (Quota Interessi). Il calcolo della rata viene determinato, in funzione alle caratteristiche del mutuo (importo, durata, frequenza pagamenti) e in base al TAN applicato (Tasso Annuo Nominale).

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