I redditi da fabbricati non locati e terreni non affittati, che scontano il nuovo tributo municipale, non concorrono piu` alla determinazione dell`imponibile delle persone fisiche.

L`Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 5/E dell`11 marzo, chiarisce i rapporti tra l`Imu e le imposte dirette e l`effetto sostitutivo sui singoli redditi. Quando l`Imu prende il posto dell`Irpef e quando invece i due tributi viaggiano in autonomia

Effetti sull`imponibile Irpef
L`imposta municipale propria " sostituisce, per la componente immobiliare, l`imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni non locati ... "; cosi` stabilisce l`articolo 8, comma 1, del Dlgs 23/2011.
Al riguardo, la circolare odierna mette innanzitutto in chiaro che il reddito fondiario derivante da immobili non locati o non affittati sottoposti a Imu va escluso dall`imponibile Irpef: e` in questo modo che si concretizza la sua funzione di tassazione "sostitutiva".
Se cosi` non fosse, osservano i tecnici dell`Agenzia, l`eventualita` sarebbe stata disposta per legge, con una disposizione ad hoc, come accade per i canoni di locazione con cedolare secca (articolo 3, comma 7, dello stesso Dlgs n. 23/2011).
L`esclusione e` valida anche quando alla formazione del reddito complessivo concorrono esclusivamente i redditi fondiari, tassabili, secondo quanto previsto dall`articolo 11, comma 2-bis del Tuir, soltanto se superano i 500 euro.
Nei modelli 730/2013 e Unico Pf 2013, comunque, i contribuenti devono indicare anche i fabbricati e i terreni per i quali hanno versato l`Imu e non scontano l`Irpef.
Confermato, poi, quanto gia` chiarito dalla circolare 3/Df del 2012: l`imposta municipale propria non e` deducibile dalla base imponibile Irpef, Ires e Irap.

Effetti sui singoli redditi
Continuando, la circolare fa il punto ed entra nel dettaglio dei redditi sostituiti dall`Imu e torna su alcune problematiche gia` affrontate dalla circolare 3/2012 del dipartimento Finanze.
Chiarisce, ad esempio, che i "beni non locati" possono essere sia fabbricati sia terreni e che, quindi, l`Imu, nella sua veste di tributo sostitutivo, entra in scena non soltanto per gli immobili non locati, ma anche per quelli non affittati.
Di conseguenza, il nuovo tributo "rimpiazza" l`Irpef e le relative addizionali regionale e comunale sui redditi fondiari derivanti dai terreni, per la componente dominicale, e dai fabbricati, non affittati e non locati, compresi gli immobili concessi in comodato gratuito e quelli destinati a uso promiscuo dal professionista.

L`Agenzia, poi, ribadisce per quali redditi l`Imu non ha cambiato le regole ordinarie di tassazione. Eccoli nel dettaglio:

reddito agrario (articolo 32 del Tuir)
redditi di fabbricati relativi a beni locati senza l`applicazione della cedolare secca
redditi derivanti da immobili che non producono reddito fondiario ai sensi dell`articolo 43 del Tuir (per esempio i beni strumentali)
gli immobili di proprieta` di soggetti passivi Ires.

Non abbandonano, inoltre, l`Irpef, i canoni derivanti da terreni affittati per usi non agricoli, perche` producono "reddito diverso" e non dominicale, e le indennita` di occupazione, anch`esse considerate fonte di "reddito diverso".

Un`altra importante precisazione: l`esenzione dall`Imu non deve indurre nell`errore di considerare l`agevolazione estendibile anche alle imposte dirette. Irpef dovuta, ad esempio, per i terreni incolti situati in zone di montagna o collina, beni tenuti fuori dall`imposta municipale.

Locazione part time
Affrontato, nella circolare, anche il caso dell`immobile locato soltanto per una parte del periodo d`imposta.
Se e` stato applicato il meccanismo della cedolare secca, non ci sono dubbi da risolvere: nei mesi in cui l`appartamento e` rimasto a disposizione devono essere applicate le regole ordinarie dell`Irpef, per il restante periodo subentrano le regole dell`"imposta piatta". Naturalmente, l`Imu va a sostituire l`imposta sul reddito delle persone fisiche soltanto per il periodo in cui l`immobile non e` stato affittato.

Piu` articolata la soluzione quando non e` applicata o e` inapplicabile la cedolare secca.
Anche in questo caso il periodo di locazione va nettamente distinto da quello in cui l`appartamento e` rimasto sfitto.
In assenza di un inquilino e del relativo canone, nulla di complicato, ritroviamo ancora l`Irpef e le sue regole ordinarie e l`Imu che la sostituisce.
Invece, per il periodo di locazione, occorre determinare il reddito da fabbricati applicando l`articolo 37, comma 4-bis, del Tuir.
La procedura e` la solita e consiste, in pratica, nel mettere a confronto rendita catastale rivalutata e canone di locazione ridotto forfetariamente, rapportati, entrambi, ai mesi interessati. L`importo piu` alto costituira` l`imponibile.
L`Imu sostituisce l`Irpef, quindi, soltanto nel periodo d`imposta in cui la casa e` rimasta disponibile.

E se parte dell`abitazione principale...
... e` data in locazione dal proprietario, che vi risiede per tutto l`anno, cosa succede? Si tratta senz`altro di un`ipotesi particolare, che merita chiarimenti.
La circolare 3/Df del 2012, intervenendo sull`argomento, ha dato il via libera all`Imu in sostituzione dell`Irpef e della cedolare secca anche se l`immobile e` parzialmente locato, a patto che, la rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare in caso di cedolare secca).
In "vita", invece, sia Imu che Irpef o cedolare secca, se il canone supera la rendita rivalutata.

Sostituzione anche per gli immobili inagibili
L`Imu mantiene la sua funzione sostitutiva anche quando la sua base imponibile e` dimezzata. E` l`ipotesi dei fabbricati dichiararti inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati.

Soci e societa` semplici
L`Imu con effetto sostitutivo soltanto per i soci che non detengono la partecipazione in regime d`impresa. E` questo il parere dell`Agenzia per quanto riguarda i partecipanti alle societa` semplici. La quota esclusa dall`imponibile e` pari al reddito di partecipazione riferibile ai redditi fondiari sottoposti all`imposta municipale propria, corrispondenti, cioe`, al reddito dominicale dei terreni non affittati e al reddito dei fabbricati non locati, come certificato dal prospetto di ripartizione del reddito rilasciato dalla societa`.

Dichiarazione dei redditi
Un chiarimento, infine, che puo` alleggerire dall`appuntamento annuale piu` importante con il Fisco. I contribuenti che hanno prodotto nel periodo d`imposta di riferimento unicamente redditi sostituiti dall`Imu, sono esonerati dalla presentazione della dichiarazione dei redditi.

Anna Maria Badiali

Dott.ssa Eufemia Giammarrusti
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