Il Dl 223/06 ha premesso al Fisco di effettuare, ai fini delle imposte dirette, dell’Iva e dell’imposta di registro, accertamenti presuntivi in base al valore normale degli immobili oggetto di trasferimento e la Finanziaria 2007 assieme al provvedimento delle Entrate del 27 luglio 2007 hanno individuato i criteri utili per la determinazione del valore normale sulla base dei valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare - Omi - dell’agenzia del Territorio. Queste regole stanno raccogliendo le prime pronunce sfavorevoli agli uffici delle Commissioni tributarie e l’avvio della procedura di messa in mora dell’Italia da parte della Ue. In particolare, le Ct chiariscono che il solo parametro varato dal Dl 223/06 non può bastare all’accertamento che deve essere supportato da ulteriori elementi probatori (la mera differenza tra valore normale e corrispettivo dichiarato non riveste quei caratteri di gravità, precisione e concordanza richiesti dall’articolo 2729 del C. c.) e la Commissione europea critica l’applicazione dell’Iva al valore normale stimato e non a quello effettivo della compravendita.

Le armi del contribuente per contestare gli accertamenti basati sul valore normale sono i profili di legittimità delle norme e le peculiarità dei singoli e specifici immobili oggetto di compravendita. È utile in proposito esaminare le valutazioni dei verificatori che potrebbero aver applicato in maniera non corretta il valore normale sulla base dei valori Omi o potrebbero aver utilizzato in modo ingiustificato il dato desumibile dal mutuo relativo ad un immobile acquistato senza mutuo per individuare il valore di un’altra unità abitativa ad esempio nello stesso condominio. Per prevenire l’azione del fisco si consiglia di indicare in fattura o nell’atto carenze o migliorie cui si dovrà fare fronte che possano giustificare l’importo del mutuo.

Dott.ssa Eufemia Giammarrusti
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