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Notiziario online – newsletter n.17

Cassazione - Sezione III civile - Sentenza 11 febbraio-27 aprile 2011 n. 9408

L’acquirente del bene locato paga l’avviamento anche se la cessione è successiva alla disdetta Locazioni - Disdetta - Cessione dell’immobile locato - Indennità di avviamento - A carico dell’acquirente dell’immobile -

Sussiste - Condizioni. (Cc articoli 1522 e 1602; legge 27 luglio 1978 n. 392, articolo 34)

Il diritto all’indennità per l’avviamento commerciale sorge per effetto e al momento della cessazione del contratto di locazione, per cui in caso di alienazione dell’immobile locato - avvenuta successivamente alla comunicazione della disdetta da parte del locatore alienante, ma prima della prevista data di cessazione del rapporto - obbligato a detto titolo ai sensi dell’articolo 1602 del Cc nei confronti del conduttore è l’acquirente dell’immobile locato.

Corte di Cassazione, n. 3477/2012

Nel valutare la gravità dell'inadempimento di una delle parti per decidere in merito alla risoluzione di un contratto che prevede prestazioni corrispettive (nella fattispecie una compravendita immobiliare) il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di una delle parti essendo questo un elemento che tiene il fondamento stesso della domanda. Nel compiere questa valutazione il giudice non deve considerare solo l'entità "oggettiva" dell'inadempimento ma considerare anche l'interesse che l'altra parte intende realizzare. In buona sostanza il giudice deve adottare un criterio capace di coordinare la valutazione sull'elemento "oggettivo" della mancata prestazione con gli elementi "soggettivi".

Cassazione, sez. III, con sentenza 3 dicembre 2010 – 25 gennaio 2011, n. 1735

LA COLPEVOLE NEGLIGENZA DEL CONDUTTORE PER L'INIDONEITA' DEI LOCALI ALL'USO PROGRAMMATO
Con il rigetto delle doglianze del conduttore di inidoneita' dei locali all'esercizio dell'attivita' programmata, si è osservato che "Stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della divisata attivita' e al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato (confr. Cass. civ. 30 aprile 2005, n. 9019). Conseguentemente, in via di principio, non e' onere del locatore conseguire tali autorizzazioni e che, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non e' configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso da caratteristiche proprie del bene locato (confr. Cass. civ. 26 settembre 2006, n. 20831; Cass. civ. 13 marzo 2007, n. 5836; Cass. civ. 8 giugno 2007, n. 13395). La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere una particolare conformazione dello stesso, nonché il rilascio di specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneita' dell'immobile da parte del conduttore (Cass. civ. 8 giugno 2007, n. 13395). Ove poi il conduttore abbia riconosciuto in contratto l'idoneita' del bene locato all'uso pattuito e abbia esonerato il locatore da ogni inadempienza, e' irrilevante la sussistenza di vizi conosciuti o conoscibili da parte del conduttore. In casi siffatti deve invero escludersi la risoluzione del contratto per colpa del locatore, essendo, in sostanza, rimessa alla diligenza del conduttore la constatazione di detti vizi e all'autonomia delle parti la valutazione di quelli che non rendono impossibile il godimento del bene (confr. Cass. civ. 31 marzo 2008, n. 8303).