Nell’ambito delle compravendite immobiliari assume rilevanza la congrua valutazione del prezzo fissato tra le parti e relativo all’immobile oggetto di cessione, ai fini dei controlli che possono essere instaurati dagli uffici dell’Amministrazione finanziaria.
In caso di accertamento, infatti, e` fondamentale attestare la fedelta` del corrispettivo delle transazioni immobiliari e constatare che non vi sia scostamento tra questo prezzo e quello mediamente praticato sul mercato.
L’agenzia delle Entrate, con la circolare n. 18/E, ha dettato le istruzioni alle sedi sul comportamento da tenere nel caso si accerti una infedelta` del corrispettivo delle transazioni immobiliari, sostenendo un principio ormai diffuso anche dalla giurisprudenza ordinaria, secondo cui il criterio del valore normale non puo` essere piu` preso come principio generale di controllo dei corrispettivi, dal momento che un eventuale comportamento antieconomico posto in essere dal contribuente puo` dar luogo (insieme ad altre circostanze) alle presunzioni gravi, precise e concordanti che sottendono l’accertamento con il metodo analitico induttivo. Con il documento di prassi dello scorso 14 aprile e` stata, dunque, abrogata la presunzione legale con efficacia ex tunc ed e` stata introdotta la regola secondo cui l’eventuale scostamento dei corrispettivi dichiarati per le cessioni di immobili rispetto al valore normale diviene una presunzione semplice. Pertanto, spetta al contribuente – in caso di accertamento – fornire ulteriori elementi presuntivi idonei ad integrare la prova della pretesa da parte del Fisco.
Nel caso delle controversie gia` in essere, l’Agenzia istruisce gli uffici imponendo un duplice comportamento:
- se l’infedelta` accertata del corrispettivo dichiarato e` sostenuta anche dalla presenza degli altri elementi presuntivi forniti dal contribuente, che tra loro associati risultano idonei a sostenere la pretesa tributaria, si deve procedere sulla strada del contenzioso avviato;
- se l’infedelta` del corrispettivo dichiarato non e` sostenuta da altri elementi, gli uffici sono invitati ad abbandonare il contenzioso in corso.
Nelle compravendite immobiliari e`, poi, rilevante accertare se il prezzo dichiarato del bene oggetto di cessione sia in linea rispetto al suo valore di mercato, ai fini dell’applicazione delle imposte indirette. Anche in questo caso i poteri di controllo da parte degli uffici del Fisco vengono ampliati:
- in caso di scostamento tra il valore di mercato e il prezzo dichiarato, l’ufficio puo` disconoscere la pretesa del contribuente di calcolare l’imposta di registro sul prezzo dichiarato (piu` basso), facendola calcolare sul valore di mercato. Eccezione si ha nel caso in cui si applica il cosiddetto prezzo-valore, che prescinde sia dal prezzo pattuito che dal valore corrente, facendo considerare come base imponibile la rendita catastale moltiplicata per il coefficiente 115, 5 (agevolazione prima casa) o il coefficiente 126;
- nel caso in cui alla cessione viene applicata non l’imposta di registro ma l’Iva, la base imponibile e` sempre rappresentata dal corrispettivo pattuito.

Dott.ssa Eufemia Giammarrusti
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