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La visura ipotecaria

La visura ipotecaria
Cosa è e a cosa serve

La visura ipotecaria è un documento attraverso il quale si può sapere a chi appartiene un immobile ( fabbricato o terreno) e se su di esso ci sono ipoteche o sono state iniziate esecuzioni da parte di creditori. Con la ricerca nominativa è possibile sapere se un soggetto possiede immobili in un dato territorio e quali sono le condizioni (ipoteche e pignoramenti) dei medesimi.

Dove si ottiene

Competenti ad effettuare e rilasciare le visure ipotecarie sono le Conservatorie dei Regitri Immobiliari sparse sul territorio italiano (a Bari la Conservatoria si trova in Via Amendola). Le visure ipotecarie vengono rilasciate dietro il pagamento della tasse relative (attualmente circa € 6, 00 per ogni atto o ispezione).

I due metodi per fare una ricerca

Le visure ipotecarie possono essere fatte in due modi:
A)Per immobile;
B)Per nominativo.
Sceglieremo il primo se ci interessano le condizioni di un dato immobile (es: chi ne è l'effettivo proprietario) e ne possediamo i dati catastali, quindi almeno il Comune dove si trova l'immobile, foglio e particella, se appartiene al catasto urbano o a quello terreni.
Il secondo tipo di ricerca ci servirà se invece ci interessa sapere se e quali immobili possiede un soggetto di cui abbiamo nome e cognome, data e luogo di nascita.

Preliminari per impostare la ricerca

Quando vi recherete presso gli uffici della Conservatoria, gli addetti vi chiederanno di compilare un modulo nel quale dovrete indicare:
1)il tipo di ricerca che volete fare (indicare il nominativo del soggetto o l'immobile che vi interessa );
2) il periodo di tempo che vi interessa (potete scegliere di ispezionare tutto il repertorio detenuto dagli archivi oppure solo gli atti che sono stati registrati in un dato periodo);
3)se la ricerca comprende atti di trascrizione e/o iscrizione e se a favore e/o contro.
Questo ultimo aspetto deve essere spiegato. La premessa importante è che gli atti giuridici che riguardano gli immobili devono essere resi pubblici e deve essere possibile visionarne il contenuto da parte dei terzi. Alcuni di questi atti devono essere iscritti presso la conservatoria per poter avere valore (come le ipoteche) mentre altri devono essere trascritti nei registri tenuti dalla conservatoria (come i pignoramenti) .
Non solo. Le iscrizioni e le trascrizioni possono essere a favore o contro. Sono a favore quando un soggetto acquista un immobile (troveremo una trascrizione a favore del soggetto che ha acquistato) o una banca accende una ipoteca per la restituzione del mutuo (troveremo una iscrizione a favore della banca).
Allo stesso modo le iscrizioni e le trascrizioni contro si hanno quando un soggetto vende un immobile (troveremo una trascrizione contro) o nel caso del soggetto che ha ricevuto il mutuo e si vede iscrivere l'ipoteca sulla sua casa da parte della banca (troveremo una iscrizione contro il soggetto che deve restituire il mutuo e che ha concesso alla banca l'ipoteca sulla sua casa).
Quindi, chi volesse fare una indagine a tutto campo chiederà una visura che comprenda sia iscrizioni che trascrizioni, sia contro che a favore. In questo modo avrà a disposizione tutti i risultati che riguardano quel soggetto o quell'immobile e potrà ricostruirne la storia secondo le date e i contenuti degli atti, come vedremo fra poco.

Visura per immobile

Con la visura per immobile otterremo la storia del fabbricato o terreno che ci interessa e, cioè, i passaggi di proprietà, i trasferimenti agli eredi nonché l'attuale situazione proprietaria.
Come ho accennato prima, verranno evidenziate anche eventuali ipoteche o pignoramenti che pesano sull'immobile, così come altri pesi, quali servitù, ecc.
Nella prima ricerca l'addetto vi stamperà un elenco sintetico degli atti che riguardano quell'immobile . (Troverete in ordine cronologico le iscrizioni e le trascrizioni, sia quelle a favore che quelle contro.
Questo elenco conterrà solo il tipo di atto (ad esempio: compravendita) il pubblico ufficiale che lo ha rogato (il notaio nel caso di una vendita) la data dell'atto ed i numeri di registro generale e particolare che lo identificano quell'atto.)
Questo primo elenco vi servirà per chiedere all'addetto quale fra i diversi atti che sono elencati volete visionare e stampare in dettaglio (infatti, se l'atto figura tra quelli contenuti nell'archivio meccanizzato potrete ottenere direttamente una stampa della nota di trascrizione, che è poi un riassunto dell'atto).
Ogni formalità (così si chiama ciascuno degli atti che chiederete di stampare) che l'addetto vi stamperà avrà un suo costo.
Potete farvi stampare ogni formalità, se non sono troppe, oppure scegliere quelle che vi interessano di più. Ad esempio: se sto comprando un immobile mi interesseranno:
a) l'ultimo atto di compravendita (o di donazione o la trasmissione per via ereditaria) (che deve essere un atto “a favore” per il soggetto con il quale stiamo contrattando.
Nel caso in cui l'ultimo atto in ordine cronologico vedesse la nostra controparte come soggetto “contro” significherebbe che questi ha venduto l'immobile), dal quale risulta se quell'immobile appartiene o meno a chi vuole venderlo. Questo tipo di ricerca serve anche per sapere se chi vuole vendere l'immobile è l'unico proprietario o ne possiede solo una quota .In questa ipotesi troveremo tra i soggetti nominati “a favore” in un determinato atto, non solo la persona con la quale stiamo contrattando ma anche gli altri comproprietari.
In questo caso, dovremo stare attenti, perché in mancanza di accorgimenti (delega a vendere, partecipazione al rogito di tutti i comproprietari), noi compreremmo non l'intero immobile ma solo una quota;
b)le iscrizioni ipotecarie.
Se ci sono state iscrizioni ipotecarie fate attenzione che risultino anche le cancellazioni delle stesse.
Infatti, quando una ipoteca viene estinta di ciò deve essere dato atto nei registri della conservatoria. Se l'estinzione (o meglio la cancellazione) non risulta significa che l'ipoteca continua a gravare su quell'immobile, indipendentemente da chi ne diventa proprietario e quindi l'immobile, anche se passato di proprietà, può essere oggetto di esecuzione da parte del creditore che ha fatto iscrivere l'ipoteca;
c)le eventuali trascrizioni di pignoramenti.
Il pignoramento è il primo atto di una esecuzione immobilare, attraverso il quale un creditore che non è stato pagato può rivolgersi al Giudice dell'esecuzione per far vendere l'immobile. Se doveste trovare la trascrizione di un pignoramento sull'immobile che vi interessa, allo stesso modo delle ipoteche, accertatevi che risulti anche la sua cancellazione. Infatti, nel caso di sua mancanza ciò potrebbe significare che l'immobile è attualmente oggetto di una esecuzione.
Inoltre, anche nel caso in cui il debito sia stato pagato può succedere che, per fraintendimenti o inerzia, non siano stati trascritti (anche perché hanno un costo non indifferente) gli atti di cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti.
Anche in questo caso avrete tutto l'interesse ad accertare questa situazione, per ottenere che vengano trascritte le cancellazioni e potervi godere in pace la vostra nuova proprietà.

Visura per nominativo

La visura per nominativo ricalca pressappoco quanto già detto per la visura per immobili, con la differenza che, invece di concentrarsi su di un unico bene, la ricerca mostrerà tutti gli atti giuridici che hanno coinvolto il soggetto che ci interessa e che riguardano immobili.
In questo senso la ricerca è molto più indicata par coloro che vogliono capire la consistenza patrimoniale di una persona con la quale devono contrattare o per quei creditori che devono decidere se intraprendere un'azione esecutiva immobiliare e, in questo caso, su quali beni.
Anche in questo caso l'addetto fornirà prima un elenco di tutti gli atti nei quali figura il nostro soggetto, distinti per tipo (compravendita, successione mortis causa, donazione ecc) ed ordinati cronologicamente. Quindi, a seconda delle nostre esigenze sceglieremo di stampare la nota di quegli atti che ci interessano.
Potrà capitare, perciò, di trovare prima l'acquisto di un dato bene e successivamente la vendita del medesimo; è anche possibile che un soggetto abbia posseduto in passato beni immobili ma poi se ne sia liberato completamente (in questo caso troveremo prima gli atti a favore e poi, riferiti ai medesimi beni, gli atti contro).
Poiché questo tipo di ricerca riguarda tutti gli immobili (e la sussistenza di pesi, ipoteche, pignoramenti ecc.) riferiti ad un medesimo soggetto, la stessa è per sua natura più complessa da analizzare e più costosa di quella per immobile, dato che richiede la lettura di tutte le note che si possono stampare, al fine di capire se il soggetto possiede alcuni beni e in che stato di trovano gli stessi al momento della ricerca.

Ricerche per eventi non meccanizzati

Non tutti gli atti che risultano dal primo elenco che ci consegna l'addetto (sia nella visura per immobile che in quella per nominativo) possono essere stampati immediatamente dal medesimo addetto.
Infatti, il processo di meccanizzazione e informatizzazione del sistema delle conservatorie risale soltanto fino ad un certo periodo. Per leggere e prendere nota anche degli atti non meccanizzati si deve compilare una apposita richiesta (il cui prospetto ci fornirà il gentile addetto che ci ha finora assistiti) e recarsi (almeno per quanto concerne la Conservatoria di Bari) al piano interrato, dove un secondo addetto ci mostrerà gli atti che ci interessano.

Ultime note

Poiché queste ricerche richiedono tempo è consigliabile recarsi al mattino sul presto presso gli Uffici della Conservatoria (a Bari aprono alle 8, 00), anche perché la visione degli atti non meccanizzati è possibile solo fino ad una certa ora (dovrebbe essere le 9, 30 ma, per sicurezza, è sempre meglio accertarsi degli orari telefonicamente prima di accedere agli uffici).